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[房產資訊] 經開區起飛!迎賓大道兩側城市更新方案出爐!

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發表于 2020-6-20 10:50:55 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
                                                                                                   

  贛州綜合保稅區,各鄉(鎮、街道)、贛州新能源汽車科技城管理處,區直、駐區各部門(單位),區屬各國有企業:
  經研究同意,現將《迎賓大道兩側城市更新工作推進方案》印發給你們,請結合工作實際,認真抓好貫徹落實。
  贛州經濟技術開發區黨政辦公室
  2020年4月27日


  
迎賓大道兩側城市更新工作推進方案
  迎賓大道是我市中心城區重要的對外交通主干道,沿線兩側土地利用效率低,城市形象落后,亟需進行提升改造。為加快推進迎賓大道兩側城市更新工作,根據《江西省人民政府關于實施“節地增效”行動的指導意見》(贛府發〔2019〕5號)和《贛州市人民政府關于同意在迎賓大道快速路兩側開展城市更新試點的批復》(贛市府字〔2019〕82號)等文件精神,結合我區實際制定本方案。
  
01指導思想
  以新時代中國特色社會主義思想為指導,認真貫徹落實中央、省、市和區決策部署,牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念,堅持最嚴格的節約集約用地制度,以迎賓大道城市設計成果為指導,逐步推進迎賓大道兩側存量建設用地再開發,提升城市人居環境、完善城市功能配套,實現城市高質量發展。
  
02工作目標
  堅持“規劃引領,政府主導,企業自愿”原則,按照先易后難、以點帶面要求有序穩妥推進,在2020-2022年三年內分期分批逐步實施迎賓大道兩側城市更新,力爭2020年全年收儲現狀國有建設用地約2000畝,并進行公開掛牌出讓。


03城市更新
  (一)城市更新模式
  遵循迎賓大道城市設計成果,采用“工改工”“工改商”和“工改居”兩種模式推進迎賓大道兩側城市更新。
  1.“工改工”模式
  (1)維持工業生產。“畝均效益”較高、建筑狀況較好且符合城市規劃、環境保護、安全防護等要求的企業,可提出申請并經區管委會批準,在不改變土地性質和不影響城市規劃實施的情況下進行改建,繼續發展生產、升級產業。
  (2)開發建設產業園。“畝均效益”低、建筑品質較差,無意愿再從事工業生產的企業,可向區管委會提出城市更新申請,經批準可在保持工業用地性質不變的前提下,投資建設中小企業孵化器、科技產業孵化器、工業研發等新興工業產業,打造產業園區。企業應自持并承諾經營不少于30%的產業計容建筑面積,其余部分可根據《江西省國土資源廳關于印發標準廠房不動產登記有關問題處理意見的通知》(贛國土資字〔2016〕41號)辦理不動產權進行銷售。
  建工業產業園不改變工業用地使用性質,不需補繳土地出讓金,土地權屬人為工程建設申報主體。
  2.“工改商”、“工改居”模式
  企業提出申請并經區管委會批準,可進行“工改商”或“工改居”。根據國家現行政策要求,“工改商”“工改居”采取政府先行收儲后再公開出讓模式,以協議搬遷方式進行,具體分以下兩種情形:
  (1)協議搬遷,凈地交付。對企業工業用地及地上資產進行評估,就搬遷補償協商一致后,簽訂搬遷補償協議;將土地按規劃用途凈地評估予以公開出讓,并將地上建筑物全部拆除到位形成凈地后交付給土地競得人;土地出讓成交后,區管委會在3個月內支付補償款和搬遷騰空獎勵給企業。
  (2)協議搬遷,帶資產交付。對企業工業用地及地上資產進行評估,就搬遷補償協商一致后,簽訂搬遷補償協議;將地塊內具有保留價值的建筑物與土地一并公開出讓,出讓后將不予保留的建筑物拆除到位,將土地及保留建筑物交付土地競得人;土地出讓成交后,在3個月內支付補償資金和搬遷騰空獎勵給企業。
  保留建筑物認定:地塊內符合城市規劃要求、具有保留價值的建筑物,由企業向區自然資源部門提出申請,經批準后予以保留,與土地一并公開出讓,保留建筑計容建筑面積納入出讓用地容積率計算范圍內。
  (二)城市更新單元劃分
  為實現城市建設意圖,原則上以城市設計規劃路網圍合區域作為城市更新單元,該單元需整體改造、開發。單元內涉及多家企業的,需各企業協商一致共同申請實施。
  (三)城市更新程序
  企業應向區自然資源部門提出進行更新的書面申請,并經區管委會批準后方可實施。申請材料主要如下:
  1.迎賓大道兩側城市更新申請表(詳見附件1)。
  2.申請主體身份證明文件(公司及法人代表)。
  3.最小更新單元內有多家企業的,各企業應簽訂同意共同改造協議書,并明確唯一申請主體。
  4.申請“工改工”建設產業園區的,需由申請主體提交《產業園區投資建設方案》。
  (四)基礎設施及公共服務設施
  1.“工改工”維持工業生產模式的,改建內容不得占用城市設計中明確的道路、廣場、學校、綠化等公共服務和基礎設施用地,除急需建設的道路外,其他各類公共服務和基礎設施設施原則上暫不實施。
  2.“工改工”建產業園模式的,更新單元內規劃的城市道路、綠地等公共設施由企業無償代建。
  3.“工改商”“工改居”模式的,企業土地經政府收儲后,應扣除規劃城市基礎設施、公共服務設施用地再進行公開出讓。地塊周邊規劃的城市基礎設施、公共服務設施根據建設需求納入出讓地塊的規劃條件,由土地競得者無償代建。
  城市基礎設施、公共服務設施代建成本將納入土地評估成本中,綜合考慮。
  (五)搬遷補償形式
迎賓大道兩側城市更新項目內企業搬遷均采用貨幣補償方式進行補償。具體包括:房屋、土地價值的補償,搬遷補償,停產停業損失補償,附屬房、附屬設施補償。
  (六)企業搬遷費用的確定
  企業土地、地上建筑、設備資產、停產停業損失等費用必須由具有相應資質的房地產價格評估機構、資產評估機構進行評估,再按照《關于我區國有(集體)土地上房屋及企業、苗圃、砂場、磚廠、家禽養殖場等資產實行評估搬遷搬遷的評審復估操作辦法》(贛經開政字〔2018〕245號)進行評審復估確定。
  (七)獎勵政策
  1.建設產業園區的,可享受《關于進一步支持建設和使用標準廠房的指導意見》(贛工信園區字〔2019〕417號)等文件的獎補和支持政策。
  2. 協議搬遷的,凡在土地出讓成交之日起30日內完成搬遷騰空交付的,按被搬遷房屋、土地價值(不含保留建筑物價值)的5%給予搬遷騰空獎勵;在土地出讓成交之日起30日內未完成搬遷騰空交付的,不給予搬遷騰空獎勵。
  3.搬遷騰空獎勵憑騰空驗收單發放。
  (八)搬遷騰空及補償款支付
  1.協議搬遷的,搬遷期限為自土地出讓成交之日起30日內完成搬遷騰空。
  2.補償款自土地成交之日起3個月內支付到位,企業完成搬遷騰空后,經驗收符合搬遷騰空獎勵發放的,在驗收后3日內支付搬遷騰空獎勵。
  3.自企業原不動產登記證權屬證書注銷之日起,至補償款支付之日止,按補償款年利率7%計息給企業。搬遷騰空獎勵不計息。
  (九)留用地開發
  在城市更新范圍內的商住村組留用地開發,按《關于明確我區村集體商住留用地開發有關事項的通知》(贛經開留用地辦字〔2019〕09號)文件執行,統一由贛州建控集團與村委會合作開發建設。
  (十)其他事項
  1.建設工業產業園區的,土地使用年限以原土地證載年限為準,不再增加。工改商、工改居在土地拍賣成功之日起重新計算土地使用年限。
  2.建設工業產業園區的,企業可自主投資建設,也可合作投資建設。
  3.涉及其他特殊宗地(公租房用地、軍事用地等)城市更新開發的,報市政府批準同意后再實施。


  
04組織領導
  成立區迎賓大道兩側城市更新工作推進領導小組,全面負責迎賓大道兩側城市更新工作的組織、協調、檢查和重大事項的研究、決定。
  組 長:李明生 區黨工委書記
  第一副組長:陳水連 區黨工委副書記、管委會主任
  常務副組長:楊小妹 區黨工委委員、管委會副主任
  副 組 長:黎佐績 區管委會調研員
  廖江華 區管委會調研員
  吳漢波 區管委會調研員
  張雪剛 區城管局局長
  成 員:吳小梅 區財政局局長
  馮 鈺 區經發局局長
  李 鑫 區招商局局長
  翁毅軍 區住建局局長
  熊忠森 區企工局局長
  朱紹伶 區稅務局局長
  謝一洪 區房管所所長
  劉 丹 區公管處主任
  黎明莉 區征遷辦主任
  王玉椿 區市場監管分局局長
  謝建忠 區城管執法分局局長
  羅文忠 區生態環境分局局長
  劉 巍 區司法分局副局長
  劉洪健 區自然資源分局負責人
  肖上清 黃金嶺街道辦事處主任
  毛偉求 蟠龍鎮鎮長
  胡 昊 贛州建控集團董事長
  魏華東 區供電公司經理
  根據需要,指揮部下設6個職能工作組,各組組長及人員另行下文通知,各組職責如下:
  (一)辦公室(兼綜合協調組)
  工作職責:負責指揮部的日常工作;組織進行企業意愿調查;劃定各城市更新實施單元或區域;受理并回復企業城市更新申請;匯總并研究城市更新實施過程中遇到重大政策性問題,并報領導小組研究決定。
  (二)資金保障組
  工作職責:負責保障迎賓大道兩側城市更新實施所需資金并及時撥付。
  (三)搬遷指導組
  工作職責:負責制定迎賓大道兩側城市更新項目企業搬遷指導意見;對意向企業的土地、房屋數據進行摸底、資金測算;協調測繪、評估單位做好測量、核查、評估工作;認定土地權屬、用途及地上建筑物合法性;匯總、審核搬遷協議的數據、資金等。
  另外,根據意向企業情況設立若干工作小組,具體名單由區征遷辦提出,負責做好意向企業的調查摸底;協調土地及房屋的測繪和評估;與意向企業協商談判,擬定搬遷協議;負責土地出讓后監督各搬遷協議的執行;督促意向企業按搬遷協議進行交地。
  (四)產權證書注銷組
  工作職責:負責核銷企業交付的不動產權登記證等權屬證書。
  (五)土地出讓組
  工作職責:負責擬定各宗地規劃設計條件;根據搬遷協議、規劃條件等編制土地出讓方案,根據相關要求考慮好周邊安全距離和防護距離問題后,再經市、區兩級批準組織公開掛牌出讓。
  (六)法律服務組
  工作職責:負責城市更新實施政策、搬遷協議的審核把關;提供意向企業的資產查封、債務糾紛等信息;提供城市更新各階段的其他法律服務。
052020年主要工作安排
  (一)前期準備階段(2020年2月—4月10日)
  1.制定出臺迎賓大道兩側城市更新工作推進方案,對沿線企業進行意愿調查。
  2.以迎賓大道兩側城市設計規劃單元為基礎,結合各企業意愿及周邊道路情況,分期科學劃定2020年計劃實施單元或區域,其中首期見附件1。
  3.制定出臺迎賓大道兩側城市更新項目企業搬遷指導意見(見附件2),明確操作程序、補償方式、補償標準、測繪及評估機構選取、交地標準等。
  4.根據計劃實施單元或區域企業情況,抽調人員組建工作小組,并組織進行培訓。
  (二)摸底調查階段(2020年4月11日—4月30日)
  1.廣泛宣傳迎賓大道兩側城市更新項目企業搬遷指導意見,解答沿線企業疑問,征集其對保留建筑物等的意見。
  2.各工作小組協調進行入戶查勘、測量等,對土地權屬、性質及建筑物進行認定,并開展評估;對測量、評估數據進行核實確認,并進行書面現場公告。
  (三)協商搬遷階段(2020年5月1日—12月31日)
  1.根據意向企業意愿及測量、評估結果,擬定搬遷協議,明確補償金額、補償方式、保留建筑及要求、交地時限、交地要求等。
  2.經法律顧問審查后,將搬遷協議報工作領導小組、區管委會審議,審議通過后,與意向企業簽訂搬遷協議。
  (四)土地出讓階段(2020年7月1日—12月31日)
  1.根據建筑物保留情況及城市規劃要求,擬定規劃條件及土地出讓方案,報區管委會、市政府審議。
  2.在確認達到企業產權明晰要求(即土地、房屋等不動產權屬明確,無抵押權、地役權等他項權,未被依法采取查封、扣押、凍結等財產保全或強制執行措施,企業及股東債權債務清晰,確保無任何糾紛)后組織公開出讓,成熟一宗,組織公開出讓一宗。
  (五)交地階段(土地出讓后)
  1.土地出讓后,由區征遷辦召集相關部門及各工作小組,實地監督意向企業按搬遷協議約定進行交地,確保不予保留的建(構)筑物拆除到位。
  2.根據意向企業交地情況,按協議約定兌現搬遷補償、交地獎勵等。
06工作要求
  (一)加強組織領導。迎賓大道兩側城市更新工作時間緊、任務重,有關部門(單位)要高度重視,精心組織。區工作領導小組原則上每季度召開一次調度會,定期通報進展情況,協調解決相關問題。
  (二)形成工作合力。各部門(單位),尤其是各職能組要加強協作,密切配合,形成強大的工作合力,共同推進迎賓大道兩側城市更新工作。
  (三)落實工作經費。迎賓大道兩側城市更新工作所需各項經費由區財政局負責保障落實,先期預留啟動經費500萬元,確保工作順利開展。
  (四)加大督查考核。將迎賓大道兩側城市更新工作列入2020年部門(單位)績效考核,結合工作成果給予各職能組和工作小組人員所在單位單獨考核加分,并在平時加強督查考核力度。



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